Prodávat nemovitost, na kterou dosud vázne hypotéka, se v současné době nepovažuje za nevýhodu. Existence hypotéky či dluhu spojeného s nemovitostí již není považována za překážku.
Pokud se potýkáte s nedostatkem finančních prostředků na splácení hypotéky, procházíte rozvodem, stavíte nový dům nebo se potřebujete přemístit, poskytneme vám podrobný průvodce celým procesem prodeje.
Jak postupovat při prodeji nemovitosti s hypotékou?
Zkontrolujte si datum fixace úrokové sazby.
Je důležité začít s přípravou alespoň dva měsíce před výročím fixace úrokové sazby, abyste se vyhnuli sankcím. Pokud prodej plánujete v tomto období, můžete úvěr splatit bez jakéhokoliv poplatku. Pokud čekání není možné a výročí fixace je daleko, pravděpodobně se sankcím nevyhnete.
Upozorněte banku.
Informujte banku o svém úmyslu prodat nemovitost, žádejte o její souhlas s prodejem a zašlete požadavek na vypočtení zbývajícího dluhu k datu plánovaného prodeje. Tuto informaci budete potřebovat pro sepsání kupní smlouvy s potenciálním zájemcem. V kupní smlouvě si banka vyžádá, aby část výnosu z prodeje byla okamžitě použita na splacení vašeho dluhu. Banka má na vaši nemovitost zástavní právo, které bude zrušeno až po úplném splacení dluhu.
Splaťte úvěr.
Pokud máte dostatek vlastních finančních prostředků, můžete zbytek dluhu splatit sami. Předčasné splacení úvěru je optimální variantou. Po splacení dluhu banka uvolní zástavní právo a můžete nemovitost prodat. Pokud nemáte dostatek vlastních prostředků, pojďme se podívat na další možnosti prodeje.
Když kupující financuje nákup sám.
Pokud jste našli kupujícího, který může zaplatit z vlastních zdrojů a nepotřebuje hypotéku, proces se výrazně zjednoduší. Banka obdrží část finančních prostředků a zbytek půjde vám, v závislosti na domluvené kupní ceně a zbývajícím dluhu.
Z bezpečnostních důvodů doporučujeme použít advokátní nebo bankovní úschovu. Se zájemcem uzavřete kupní smlouvu a smlouvu o úschově. Můžete se rozhodnout pro návštěvu banky a využití bankovní úschovy, za kterou bance zaplatíte poplatek. Náklady na advokátní úschovu a sepsání kupní smlouvy zpravidla hradí realitní agentura advokátovi přímo.
Kupní smlouva je poté zaregistrována v příslušném katastru nemovitostí, z úschovy se uhradí dluh bance a banka do 30 dnů zajistí odstranění zástavního práva.
V průběhu dochází k zápisu vlastnických práv a k vydání zbývající části finančních prostředků z úschovy, obvykle po registraci vlastnictví a po předložení potvrzení od banky o zaplacení.
Pokud kupující získává novou hypotéku, postup je následující:
Vy: Požádáte banku o vypočet zbývající částky hypotéky a získáte souhlas s připsáním nové banky jako dalšího zajištěného věřitele v katastru nemovitostí, s podmínkou, že zajištění bude odstraněno po úhradě dluhu.
Kupující: Uzavře nový hypoteční úvěr u své banky.
Vy: Společně s kupujícím podepíšete kupní smlouvu a jako majitel podepíšete novou zástavní smlouvu poskytnutou kupujícím.
Vy nebo kupující podáte žádost o zápis zástavního práva ve prospěch nové financující banky do katastru nemovitostí.
Kupující: Zaplatí část kupní ceny ze svých zdrojů na úschovný účet, advokát vystaví potvrzení o této transakci pro banku.
Nová banka kupujícího převede finanční prostředky přímo na účet vaší banky, čímž se uhradí vaše hypotéka, a zbývající část pošle na úschovný účet.
Poté kupující nebo advokát zaregistruje kupní smlouvu v katastru nemovitostí a podá návrh na zápis vlastnictví.
Vaše banka podá žádost o výmaz zástavního práva.
Po zápisu kupní smlouvy ve prospěch kupujícího, advokát převede zbývající část kupní ceny z úschovy na váš účet.
*Poznámka: Tento článek je poskytován pouze pro informativní účely a neměl by sloužit jako náhrada za profesionální právní nebo investiční poradenství.
